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    二手房贷款买房违约案件 高发、疑难问题浅析

    發布日期:2016-10-10 來源:澳门威利斯人

    二手房買賣存在一定的交易周期,短則一個月,長則幾個月,房屋價格受政策影響極大,如交易過程中發生政策變化,房價會産生很大波動,交易雙方違約動機的會大爆發。如買家需銀行貸款買房,交易流程漫長、複雜,房價上漲時,買家的交易地位相對弱勢,賣家可利用交易中的漏洞牟取非法利益;房價下跌時,賣家的交易地位相對弱勢,買家可利用交易中的漏洞撇除違約責任。

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    (上圖:二手房貸款買房交易流程圖)

    爲了更清晰的論述二手房交易中疑難複雜問題,首先要對二手房交易流程有清晰的認識。

    一、違約高發環節

    通過分析交易流程,筆者認爲在簽署《資金監管協議》《貸款申請書》這兩個環節通常是違約的高發環節。

    在交易過程中,簽署《資金監管協議》與《貸款申請書》是兩個不同的環節,但是通常都是同一時間辦理,他們的共同特點是,都需要買賣雙方共同簽字認可,即,假如 一方不簽字,則流程無法繼續下去。而交易一方是否簽字這個行爲通常難以取得書面的證據,這就爲守約方的舉證責任增加了難度,增加了守約方的敗訴風險。

    具體表現如下:

    1、房價上漲時,賣家不願意繼續交易,不配合簽署《資金監協議書》《貸款申請書》,並且可指責買家不辦理資金監管;

    2、房價下跌時,買家不願意繼續交易,不配合簽署《資金監管協議書》《貸款申請書》,並且指責賣家不辦理資金監管。

     

    二、中介證言的效力

    關于如何證實是哪一方不簽署《資金監管協議》及《貸款申請書》這一行爲,有一個最爲直接、有效的證據,即中介公司的證言。但是,中介公司由于與交易雙方存在一定的利害關系,其證言有時可能是不真實的。具體來說:

    1、假如 房屋繼續交易,中介公司可以按照居間服務協議獲得居間費,因此,從中介公司的利益來看,假如 買家主張繼續履行合同,中介公司會做出有利于繼續履行合同的證言;

    2、假如 房屋已經通過其他中介公司出讓給第三方,中介公司在心理上可能對賣家存在一定的怨恨,其潛意識可能做出不利于賣家的證言;

    3、賣方或者買方均可能對中介公司進行收買,企求中介公司做出對自己有利的證言;

    4、規模較大的中介公司一般聘請有專職人員擔任公司法務,發生訴訟後,這些中介公司不是委派交易中的業務員出庭應訴,而是委派法務出庭,而法務一般負責較多案件,實際上並無法一一了解每個案件的情況,因此,出庭的法務可能做出與事實不一致的證言。

    因此,法庭在審理過程中,應綜合分析各種因素,綜合判斷是否采信中介公司的證言,對于法務而非業務員出庭的證言,更應該詳細詢問、分析。

     

    三、預防與應對

    (一)通信記錄的保存與備份。

    無論是買家還是賣家,在交易中,均應保留對方以及中介的通信記錄,如微信、QQ、短信的通信記錄,並對這些通信記錄做好備份,一旦發生糾紛,這些通信記錄就會成爲最爲有效的證據。

    (二)通信記錄的內容。

    交易中發生的通信,應該做到主體明確、內容清晰、邏輯分明,最好聘請律師介入,對通信內容進行進行科學合理的設計,才能發揮這些通信內容最大的威力。

    (三)中介證據的取得與鞏固。

    在二手房買賣中,中介扮演著最爲重要的居間角色,除了通信記錄等書面證據之外,中介證言的證據效力也很大,對中介證據的取得,通常成爲制勝的關鍵,因此中介證據的取得與鞏固致關重要。

    (四)錄音、錄像。

    目前的手機功能強大,現場以及電話錄音的效果非常好,假如 發生糾紛,無法取得其他有效證據的情況下,也可以采用錄音、錄像的方式鞏固證據。錄音、錄像時,應明確到錄音、錄像中人員的身份,並確保一定的清晰度。

    (五)催告履行。

    一方認爲另一方違約的,守約方可向違約方發出催告函、催告信,要求對方履行合同義務,用以證實自己沒有違約。但是,違約方其實也可以向守約方發出催告函、催告信,以此來掩飾自己違約的企圖。

     

    四、法庭較量

    (一)催告函的效力

    交易中,一方認爲對方違約的,通常可向違約方發出催告函,要求對方履行義務,但違約方也可以向守約方發出催告函,以此掩飾自己違約的企圖。因此,催告函是否其真實意思表示,要綜合其他證據進行分析。例如,一方在發出催告函的同時,有無繼續履行自己的其他義務,有無采取其他催告的方式。

    (二)中介證言的引用與反駁

    上文已經提及,中介的證言由于各種因素的影響,需要綜合分析才能確定是否予以采信。在法庭上,需要對出庭的中介公司法務或者業務員進行充分的質問,至少應包括以下問題:

    1、每個交易環節中參與交易的業務員姓名、性別、年齡、電話等;

    2、每個業務員在每個環節所做的具體事務,對涉及案件情節的應詳細質問,以質問細節的方式來確定出庭人員是否了解詳細,記憶有無誤差,有無作假;

    3、業務員與賣家、買家之間有無微信、QQ、短信往來記錄,能否出示這些記錄。

    與中介公司的提問信息量及內容較大,律師在出庭前,應做好質問的問題提綱,甚至應對中介公司可能的回答做出預測,做好思維導圖、思維結構圖,用以應對各種情況。在做好各種應對的情況下,假如 中介公司做出的證言對自己不利時,利用提問中發現的漏洞對中介公司進行反駁。

    (三)誘導性陳述的甄別

    在賣方、買方、業務員之間的微信、QQ、短信等通信記錄中,各方會出于自己的利益考慮,向對方發出誘導性的陳述,企圖引導對方做出有利于自己的回複,律師在引用自己或對方的這種誘導性陳述時,也應做好應對准備,在法庭要特別提請合議庭留意甄別。

    (四)價格心理誘導

    對買方律師來說,應對房屋價格上漲提供證據證實,以證實買方違約是不符合常理的。買方律師還可以進一步向法庭闡述,房屋價格上漲後,貸款杠杆對買方造成的幾何級壓力增長,取得法官對買方的同情。如,涉案房屋約定成交價100萬,後上漲爲120萬,賣方違約導致買方多支付20萬購房款,對應的30年銀行貸款利息也約爲20萬,即增加買方40萬元的損失。

    相反的,對賣方律師來說,應對房屋價格下跌提供證據,以證實賣方違約是不符合常理的,取得法官的信任。


    [作者:澳门威利斯人|手机版 – 陈志钧律师]



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